1. Quỹ đầu tư bất động sản được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng, hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại chúng (gọi là công ty đầu tư chứng khoán bất động sản).
2. Quỹ đầu tư bất động sản phải được quản lý bởi một công ty quản lý quỹ. Hoạt động quản lý vốn và tài sản của quỹ đầu tư bất động sản phải được giám sát bởi ngân hàng giám sát.
3. Tài sản của quỹ đầu tư bất động sản phải được lưu ký tại ngân hàng giám sát.
4. Chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản phải niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán.
5. Việc huy động vốn, chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng của quỹ đầu tư bất động sản do công ty quản lý quỹ thực hiện theo quy định tại Điều 90 Luật chứng khoán, Điều 78 và Điều 79 Nghị định này và phải đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.
6. Bộ Tài chính hướng dẫn việc đăng ký thành lập và hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản.
Điều 90a. Góp vốn bằng bất động sản vào quỹ đầu tư bất động sản53
1. Nhà đầu tư được góp vốn bằng bất động sản đáp ứng các điều kiện dưới đây để thành lập quỹ đầu tư bất động sản hoặc tăng vốn điều lệ cho quỹ đầu tư bất động sản:
a) Bất động sản đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của quỹ;
b) Bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của bất động sản dự kiến góp vào quỹ; không phải là tài sản bảo đảm đang được cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định pháp luật dân sự và đáp ứng các quy định tại Khoản 2 Điều 91 Nghị định này;
2. Hồ sơ đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng trong trường hợp có nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản bao gồm các tài liệu sau:
a) Bản chính Giấy đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng;
b) Điều lệ quỹ;
c) Bản chính Bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt;
d) Hợp đồng nguyên tắc về hoạt động lưu ký, giám sát ký với ngân hàng giám sát; hợp đồng nguyên tắc về hoạt động định giá ký với tổ chức định giá (nếu có); hợp đồng về quản lý bất động sản ký với tổ chức quản lý bất động sản; hợp đồng nguyên tắc về việc phân phối chứng chỉ quỹ giữa công ty quản lý quỹ và các đại lý phân phối;
đ) Bản chính Danh sách nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản và thành viên sáng lập của quỹ (nếu có), kèm theo biên bản thỏa thuận góp bất động sản để thành lập quỹ đầu tư bất động sản trong đó thống nhất về giá trị tài sản góp vốn và các tài liệu sau:
- Bản sao chứng thực quyết định thành lập, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương khác của nhà đầu tư là tổ chức; bản sao hợp lệ chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân của nhà đầu tư là cá nhân;
- Bản chính Biên bản họp, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông và Hội đồng quản trị hoặc Hội đồng thành viên hoặc quyết định của chủ sở hữu của tổ chức góp vốn phù hợp với quy định tại điều lệ công ty về việc góp tài sản vào quỹ đầu tư bất động sản, cam kết tuân thủ các điều kiện về hạn chế chuyển nhượng chứng chỉ quỹ;
- Bản sao các tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của nhà đầu tư góp vốn theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai;
e) Bản chính Báo cáo tài chính năm gần nhất đã kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo của tổ chức quản lý bất động sản về tình hình khai thác bất động sản trong năm gần nhất có xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập và các báo cáo quý gần nhất;
g) Bản chính Chứng thư thẩm định giá bất động sản của hai (02) tổ chức thẩm định giá độc lập;
h) Hồ sơ nhân viên nghiệp vụ tại bộ phận quản lý quỹ đầu tư bất động sản theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
k) Cam kết bảo lãnh phát hành (nếu có).
3. Hồ sơ chào bán, phát hành chứng chỉ quỹ để tăng vốn cho nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản bao gồm các tài liệu sau:
a) Các tài liệu theo quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c, Điểm đ, Điểm e và Điểm g Khoản 2 Điều này;
b) Bản chính Biên bản họp và nghị quyết của đại hội nhà đầu tư thông qua việc chào bán thêm chứng chỉ quỹ để tăng vốn cho quỹ, thông qua phương án phát hành và sử dụng vốn. Biên bản họp và nghị quyết của ban đại diện quỹ thông qua các nội dung về: Hồ sơ phát hành, thời điểm, mức giá phát hành, tiêu chí xác định và nhà đầu tư được chào bán trong trường hợp không phân phối hết số quyền mua chứng chỉ quỹ dự kiến phát hành;
c) Bản chính Báo cáo tài chính liền trước năm đề nghị phát hành chứng chỉ quỹ đã được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán được chấp thuận;
d) Bản chính Báo cáo kết quả định giá, định giá lại, chứng thư thẩm định giá của các bất động sản hiện có của quỹ, báo cáo về giá trị tài sản ròng có xác nhận của ngân hàng giám sát tại thời điểm nộp hồ sơ.
4. Việc định giá bất động sản góp vào quỹ đầu tư bất động sản phải do hai tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện theo quy định pháp luật về thẩm định giá, pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan. Việc định giá được thực hiện trong thời hạn không quá sáu (06) tháng, tính tới ngày nộp hồ sơ chào bán, phát hành chứng chỉ quỹ. Trường hợp thành lập quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được tất cả các nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản và thành viên sáng lập (nếu có) của quỹ chấp thuận. Trường hợp tăng vốn điều lệ của quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được Đại hội nhà đầu tư của quỹ thông qua.
Trường hợp bất động sản góp vào quỹ được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của bất động sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do có ý định giá bất động sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
5. Việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ nhà đầu tư cho quỹ thực hiện theo quy định pháp luật về doanh nghiệp và quy định pháp luật liên quan.
1. Quỹ đầu tư bất động sản phải bảo đảm:
a)54 Tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức ổn định và đáp ứng quy định tại Khoản 2 Điều này, cổ phiếu của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu hoặc thu nhập từ việc sở hữu, cho thuê và kinh doanh bất động sản đạt tối thiểu 65% tổng doanh thu hoặc thu nhập (sau đây gọi là công ty bất động sản);
b) Bất động sản phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu là 02 năm kể từ ngày mua, trừ các trường hợp buộc phải bán tài sản theo yêu cầu của pháp luật hoặc theo quyết định của Đại hội nhà đầu tư hoặc Ban đại diện quỹ phù hợp với thẩm quyền được giao quy định tại Điều lệ quỹ;
c) Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch;
d) Quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản;
đ)55 Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền và các công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá và công cụ chuyển nhượng theo pháp luật ngân hàng, trái phiếu Chính phủ hoặc được Chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch, không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản. Việc đầu tư vào các tài sản này phải bảo đảm các giới hạn sau:
- Không được đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức, trừ trái phiếu Chính phủ;
- Không được đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành của một nhóm công ty có quan hệ công ty mẹ, công ty con, công ty liên kết;
- Không được đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành;
e) Quỹ đầu tư bất động sản không được cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào, tổng các khoản vay không vượt quá 5% giá trị tài sản ròng của quỹ tại thời điểm thực hiện.
2. Quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản đáp ứng các điều kiện sau:
a) Là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, quỹ đầu tư bất động sản chỉ được đầu tư khi bảo đảm đáp ứng các điều kiện sau:
- Đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất;
- Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;
- Tổng giá trị các dự án bất động sản trong quá trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ;
- Không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Luật đất đai.
3. Tỷ lệ đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản được phép sai lệch so với các hạn chế đầu tư quy định tại Điểm a, đ và e Khoản 1 Điều này do các nguyên nhân sau:
a) Do biến động giá trên thị trường của tài sản trong danh mục đầu tư của quỹ;
b) Do phải thực hiện các khoản thanh toán hợp pháp của quỹ;
c) Do hoạt động hợp nhất, sáp nhập của các tổ chức phát hành;
d) Do quỹ mới được cấp phép thành lập hoặc tách quỹ, hợp nhất quỹ, sáp nhập quỹ mà thời gian hoạt động dưới 06 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ.
4. Công ty quản lý quỹ phải công bố thông tin về các sai lệch nêu trên, đồng thời báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước theo hướng dẫn của Bộ Tài chính và phải điều chỉnh lại danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản bảo đảm tuân thủ quy định tại Khoản 1 Điều này trong thời hạn 01 năm kể từ ngày phát sinh sai lệch.
